Юридические аспекты сделок с недвижимостью

Юридические аспекты приобретения объектов недвижимости в Доминиканской республике иностранцами: требования, процесс, риски — все это описано в статье нашего адвоката. Введение: Президент Леонель Фернандес указом №2543-45 от 9 января 1998 г. отменил все ограничения для иностранцев на владение недвижимостью на территории Доминиканской республики. И если до этого указа, приобретение иностранцем недвижимости в нашей стране было

Юридические аспекты сделок с недвижимостью

Юридические аспекты приобретения объектов недвижимости в Доминиканской республике иностранцами: требования, процесс, риски — все это описано в статье нашего адвоката.

Введение

Президент Леонель Фернандес указом №2543-45 от 9 января 1998 г. отменил все ограничения для иностранцев на владение недвижимостью на территории Доминиканской республики. И если до этого указа, приобретение иностранцем недвижимости в нашей стране было достаточно сложным и длительным процессом, то теперь иностранцы в вопросах приобретения недвижимости имеют все те же права, что и граждане Доминиканской республики.

Операции с недвижимостью в Доминиканской республике регулируются Сводом земельных законов от 1947 года и дополнения и изменения к нему. Право частной собственности подтверждается «Сертификатом права собственности» выпускаемый Государственным реестром прав. Следующие шаги необходимы для передачи права собственности на недвижимость или землю от покупателя к продавцу:

• Договор купли-продажи. Продавец и покупатель подписывают «Договор купли-продажи» в офисе у нотариуса, который заверят их подписи. Договор должен содержать формальное описание объекта сделки, цену, условия оплаты и все другие ограничения и условия сделки.
• Оплата налогов и пошлин. По доминиканскому законодательству, покупатель должен оплатить налоги на передачу прав собственности в офисе Министерства по налогам и сборам. Продавец, в некоторых случаях, должен оплатить Налог на жильё класса «люкс» и земельные участки без строений (Impuesto sobre las Viviendas Suntuarias y los Solares Urbanos no Edificados (IVSS)).
• Депозит документов. После оплаты налогов, продавец должен передать в Государственный реестр прав следующие документы: оригинал Договора купли-продажи, Свидетельство о праве собственности (Duplicado del Dueño), оригинал справки об уплате налогов и сборов, копии удостоверений личности покупателя и продавца и, если необходимо, документ, дающий Государственному реестру право отменить ипотеку относительно этого объекта.
• Выпуск Свидетельства о праве собственности. В Государственном реестре проверяются все переданные документы, и завершается процесс покупки: аннулируется переданное свидетельство о праве собственности и выпускается новое, на имя покупателя. Процесс выпуска свидетельства зависит от загруженности Государственного реестра в данные момент, и обычно занимает около месяца. После этого срока покупатель (со своим удостоверением личности) или его адвокат (с соответствующей доверенностью) может получить новое Свидетельство о праве собственности.

Юридическая и финансовая экспертиза

Перед приобретением недвижимости, рекомендуется нанять местного адвоката, специализирующегося на подобного рода вопросах, для проведения юридической и финансовой экспертизы сделки. Не смотря на то, что Вы можете сделать все самостоятельно, я бы, не столько как адвокат, сколько как житель Доминиканской республики, не рекомендовал бы иностранцу пытаться обойтись в таких делах без помощи профессионала. Для проведения предварительной экспертизы адвокату понадобятся следующие документы:

• Копия Свидетельства о праве собственности
• Копия плана объекта из Государственного кадастра
• Копия удостоверения личности продавца
• Копия последней справки об уплате налогов или справки из Министерства по налогам и сборам о том, что данный объект не попадает под требования IVSS.

Если продавец является юридическим лицом:

• Копию корпоративных документов, включая устав, список акционеров и разрешение совета директоров на продажу объекта недвижимости, а также доверенность на подпись документов от лица компании.
• Убедительные доказательства того, что компания находится в работающем состоянии и отвечает всем требованиям местного законодательства.

Если объект сделки является частью кондоминиума:

• Копию договора о кондоминиуме
• Копию правил кондоминиума
• Копия плана кондоминиума из Государственного кадастра
• Подтверждения что все необходимые в этом кондоминиуме платежи оплачены

Если объект является жилым домом:

• Копию плана дом и разрешения на его строительство
• Список мебели, продаваемой вместе с домом и т.п.
• Копии всех счетов за коммунальные услуги, для подтверждения отсутствия долгов

После получения необходимых документов, адвокат должен провести все необходимые проверки по следующим пунктам:

1. Проверка права собственности: адвокат должен получить из Государственного реестра прав справку о текущем статусе объекта недвижимости, дабы убедиться, что на недвижимость не наложен арест и оно не заложено. В идеале, адвокат должен провести это исследование лично, просмотрев соответствующие документы в Государственном реестре.
2. Осмотр объекта: независимый оценщик должен провести осмотр объекта и убедиться, что он соответствует плану, представленному продавцом (за исключением случаев, когда продается часть ранее обследованного объекта). Бывают случаи мошенничества, когда недобросовестный продавец или невнимательный оценщик пытаются продать объект, находящийся рядом с тем, который на самом деле желает купить покупатель (например, старый сарай, расположенный рядом с шикарной виллой, вместо собственно виллы). План объекта должен быть проверен, даже если он представлен в виде официальной карты или плана.
3. Проверка пристроек или перепланировки: квалифицированный строитель или архитектор должны проверить имеющиеся пристройки и перепланировки, чтобы убедиться, что они выполнены корректно и находятся в должном состоянии.
4. Условия использования: адвокат должен убедиться, что продаваемый объект может быть использован так, как желает покупатель. Существует масса законодательных ограничений, о которых стоит подумать до покупки. Например, Закон 305 от 1968 года устанавливает 60-ти метровую «морскую зону» (некоторый аналог российской водоохраной зоны) по всей береговой линии Доминиканской республики, измеряемой от линии прилива. В данной зоне не допускается строительство каких-либо зданий без специального разрешения властей. Кроме того, в туристических зонах есть ограничения на постройку зданий, регулируемые DEFINPRO, специальным департаментом Центрального банка.
5. Полномочия. Адвокат должен убедиться, что продавец является полноправным владельцем продаваемого объекта и не может быть никакого мошенничества и незаконной продажи. Особо пристально следует изучать этот вопрос в случае сделки по неогороженному объекту за пределами известных зон. В этом случае рекомендуется полностью огородить объект до завершения сделки. Кроме того, если на приобретаемом объекте есть временные жильцы или арендаторы, то покупателя следует предупредить, что доминиканское право защищает арендатора, и выселение такого рода жильцов может быть достаточно длительным и дорогостоящим процессом.
6. Работники и обслуживающий персонал. Продавец должен выплатить зарплату всем контрактным работникам и обслуживающему персоналу объекта, иначе покупатель может быть ответственным за выплату зарплаты прежним работникам уже после приобретения объекта.

С сожалением должен отметить, что многие мои коллеги в Доминиканской республике, не выполняют, с достаточным вниманием все необходимые проверки, зачастую ограничиваясь только справкой из Государственного реестра. В некоторых случаях причиной этого является не только лень или необразованность адвоката, но и давление со стороны агента по недвижимости или покупателя, желающих поскорее завершить сделку.

Налоги и пошлины на передачу права собственности

Налоги и пошлины при передаче прав собственности составляют примерно 5% от продажной цены объекта. Эта сумма включает налог на передачу прав в размере 4,48%, пошлины за различные документы, оплату штампов и чаевые. Налоги должны быть оплачены до передачи Договора купли-продажи в Государственный реестр прав.

Многие покупатели, совместно со своими адвокатами или нотариусами, пытаются снизить сумму налогов, занижая покупную цену недвижимости. Эта практика получила такое широкое распространение и применялась так беззастенчиво, что сегодня в большинстве мест уже установлена минимально допустимая цена земли или объекта недвижимости. Однако я бы хотел предупредить своих клиентов, что подобная практика может не только угрожать обвинениям в уклонении от уплаты налогов, но и последующим налогом на прибыль в 25% при продаже объекта недвижимости.

Существует также возможность законно снизить налоги при помощи некоторых прорех в корпоративном законодательстве, однако в этом случае требуется кооперация с продавцом.

Задаток

Обычно, после устной договоренности между продавцом и покупателем и достижения компромисса по цене, адвокат подготавливает документ, называемый «Обещанием продажи» (Promesa de Venta) или «Опционом на покупку» (Opción de Compra), после чего данный документ подписывается обеими сторонами и заверяется у нотариуса. Обычно при подписании данного документа покупатель выплачивает некий задаток.

Опять же, с сожалением, вынужден отметить, что некоторые адвокаты не защищают должным образом интересы покупателя при выплате задатка. Некоторые примеры осложнений, возможных на этом этапе:

1. Покупателю позволяется выплатить достаточно большой процент от общей суммы сделки практически без гарантий и без получения части собственности. В случае ненадлежащего использования этих средств, покупателю не остается ничего иного как судиться лично с продавцом, который к тому же может стать неплатежеспособным.

   Многие покупатели строящихся апартаментов в Санто Доминго сталкивались с этой проблемой в последние годы. Дело в том, что зачастую продавец использовал задаток или предоплату вместе с займом в банке для постройки здания. При этом в качестве залога в банк помещались все права на строящееся здание. Если потом продавец, в результате каких-либо просчетов или растрат, не мог расплатиться с банком, банк лишал строительную компанию права пользоваться ссудой и получал права на объект. Покупатель же, выплативший задаток без должных гарантий, лишался и своего задатка и «своих» апартаментов.

2. Платеж не увязывается с датой получения права собственности или с темпом строительства. Продавец в этом случае может требовать платеж или объявить дефолт по сделке, не смотря на тот факт, что он не выполняет своих обязательств.
3. Достаточно редко используется условное депонирование (escrow). Продавец, таким образом, имеет полный контроль над предоплатой, с момента её выплаты.

Титульное страхование / Страхование риска утраты права собственности

Приобретая объект недвижимости (квартиру, комнату, дом, помещение или земельный участок), надо осознавать, что как бы тщательно риэлтор или нотариус, оформляющий договор купли-продажи, не проверяли «юридическую чистоту» объекта недвижимости, это не дает покупателю полной гарантии того, что сделка (или одна из предыдущих) сделок не будет когда-либо оспорена и договор купли-продажи не будет признан судом недействительным.

Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на недвижимость, которую Вы приобрели или собираетесь приобрести. Этот вид страхования защищает собственника (покупателя) от притязаний третьих лиц на имущество, возникших до и сохранившихся после его покупки, а также от возможного расторжения сделки по приобретению недвижимости.

Поэтому именно титульное страхование защищает собственника имущества от: нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев; незаконности предыдущих сделок; поддельных документов, являющихся необходимыми для совершения сделки; ошибок регистратора; недееспособности сторон сделок; неправомочных решений суда и пр.

Из общения с моими русскоязычными клиентами (через переводчика, так как к сожалению я не говорю в достаточном объеме по-русски), я понял, что титульное страхование, хоть и представлено в России, но все же не может быть названо широкораспространенным. В Доминиканской республике титульное страхование применяется несколько чаще, но, также не всегда. В нашей стране, как и в большинстве стран Латинской Америки, правительство обеспечивает титульное страхование. Имеется специальный фонд, который в случае обнаружения, например, ошибки Государственного реестра прав, должен компенсировать издержки покупателю. Однако, обычно этому фонду не удается собрать необходимых средств и зачастую покупатель остается незащищенным. К счастью, последние годы ситуация улучшается и на рынок доминиканской недвижимости вышли крупные американские компании, осуществляющие страхования рисков утраты права собственности: First American Title Insurance Company и Stewart Title. Это мощнейшие в финансовом и организационном плане компании и они обеспечивают абсолютною надежность застрахованных сделок с недвижимостью в Доминиканской республике.

Приобретение недвижимости иностранцами

Нет никаких ограничений для иностранных граждан на владение объектами недвижимости в Доминиканской республике. Ранее Декрет 2543 от 22 марта 1945 года и дополнения к нему, требовали от иностранцев, в некоторых случаях, даже разрешения президента страны на покупку объектов недвижимости. Однако декрет 21-98 от 8 января 1998 года отменил эти ограничения и единственное требование сейчас - это чтобы в Государственном реестре прав была сделана статистическая отметка на всех сделках по приобретению недвижимости иностранцами.

Наследования недвижимости иностранцами

Нет никаких ограничений на наследования права собственности на недвижимость в Доминиканской республике иностранцами. Наследство облагается налогом от 17 до 32% в зависимости от степени родства наследника и умершего. Если наследник находится за пределами Доминиканской республики, применяется дополнительный сбор в размере 50% от суммы налогов.

В Доминиканской республике применяется право «обязательного наследования», когда некоторая часть наследства по закону обязана перейти определенным родственникам. Например, если иностранец имеет ребенка, то 50% наследства должно перейти ребенку, вне зависимости от законодательства той страны, гражданином которой являлся умерший. Если необходимо обойти это требование доминиканского законодательства, то стоит владеть имуществом не напрямую, а не через специальный холдинг.

Это вкратце все, что я хотел рассказать моим потенциальным клиентам, буду рад ответить на любые дополнительные вопросы.

Если Вы хотите задать какие-то дополнительные вопросы по поводу приобретения объектов недвижимости в Доминикане, пожалуйста, свяжитесь с нами или оставьте вопрос в соответсвующем разделе нашего форума.